1. Dar Mükelleflerde Kira Geliri Nedir?
Kira gelirleri, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesine göre aşağıdaki varlıkların kiraya verilmesiyle elde edilen gelirlerdir:
- Konut ve iş yerleri
- Arazi ve arsalar
- Makine, tesis ve araçlar
- Haklar (marka, patent, telif vb.)
Bu gelirler dar mükellefler için sadece Türkiye’de elde edilmişse vergilendirilir.
2. Kira Gelirinin Elde Edilmesi (Tahsil Esası)
Kira gelirlerinde vergileme tahsil esasına dayanır:
- Nakit tahsilat: Paranın fiilen alınması
- Ayni tahsilat: Mal veya hizmet olarak alınması (emsal bedel üzerinden hesaplanır)
Önemli noktalar:
- Geçmiş yıllara ait tahsilatlar → tahsil edildiği yılın geliri sayılır
- Peşin alınan kiralar → ilgili yıllara dağıtılır
- Dövizli kiralar → tahsil tarihindeki TCMB kuru ile TL’ye çevrilir
3. Banka Üzerinden Tahsilat Zorunluluğu
Konut ve iş yeri kiralarında:
- Ödeme ve tahsilatlar banka veya PTT aracılığıyla yapılmak zorundadır
- Elden tahsilat ciddi cezalar doğurur
Ceza:
- İşlem tutarının %10’u (alt sınırlar uygulanır)
4. Emsal Kira Bedeli Uygulaması
Aşağıdaki durumlarda gerçek kira yerine emsal kira bedeli dikkate alınır:
- Bedelsiz kullanım
- Düşük bedelli kiralama
Emsal kira bedeli:
- Gayrimenkulde → emlak vergisi değerinin %5’i
- Diğer varlıklarda → maliyetin %10’u
5. Konut Kira Geliri İstisnası (2025–2026)
2025 yılı için:
- 47.000 TL istisna uygulanır
- 2026 yılı için:
- 58.000 TL istisna uygulanır
Şartlar:
- Sadece konut kiraları için geçerlidir
- Süresinde beyan edilmezse istisna kaybedilir
Örnek:
45.000 TL kira geliri → beyan yok
60.000 TL kira geliri → 47.000 TL düşülür, kalan vergilenir
6. Gider Yöntemleri
Dar mükellefler kira gelirini hesaplarken iki yöntemden birini seçer:
A) Götürü Gider Yöntemi
- Hasılatın %15’i gider sayılır
- Basit ve pratiktir
B) Gerçek Gider Yöntemi
İndirilebilecek başlıca giderler:
- Bakım ve onarım giderleri
- Sigorta giderleri
- Vergi ve harçlar
- Amortisman
- Yönetim giderleri
⚠️ İstisna varsa, giderlerin sadece vergiye tabi kısma isabet eden bölümü indirilebilir
7. Tevkifat (Stopaj) Uygulaması
Dar mükelleflerde kritik konu:
- İş yeri kiralarında %20 stopaj uygulanır
- Stopaj yapılmışsa çoğu durumda beyan gerekmez
Özellikle:
- Şirketlere kiraya verilen iş yerleri
- Kurumsal kiracılar
→ Stopaj nihai vergi olabilir
8. Beyanname Verme Durumu
Dar mükellefler için temel ayrım:
Beyanname GEREKMEZ:
- Tamamı stopajla vergilendirilmiş iş yeri kira gelirleri
Beyanname GEREKİR:
- Stopajsız kira gelirleri
- Konut kira geliri istisnayı aşarsa
9. Beyanname Verme Süresi (2026)
2025 yılı gelirleri için:
- 1 – 31 Mart 2026 arasında beyan edilir
- Hazır Beyan Sistemi üzerinden verilebilir
10. Vergi Tarifesi (2025)
Gelir vergisi oranları:
- %15
- %20
- %27
- %35
- %40
Artan oranlı sistem uygulanır.
11. Vergi Ödeme
Vergi iki taksitte ödenir:
- taksit: Mart sonu
- taksit: Temmuz sonu
12. Çifte Vergilendirme Anlaşmaları
Dar mükellefler için kritik konu:
- Gayrimenkul Türkiye’de ise → vergileme hakkı Türkiye’dedir
- Yurt dışında da vergilendirme olabilir
Bu durumda:
- Çifte vergilendirme anlaşmaları devreye girer
- Yurt dışında mahsup veya istisna uygulanabilir
13. Pratik Özet (Uzman Yorumu)
Dar mükellefler açısından sistem şu şekilde özetlenebilir:
- Türkiye’deki kira → Türkiye’de vergilenir
- Konut kira gelirinde istisna vardır
- İş yeri kiralarında stopaj kritik rol oynar
- Beyan yükümlülüğü stopaj durumuna göre değişir
- Gider yöntemi doğru seçilmelidir
Sonuç
Türkiye’de yerleşmiş olmayan kişiler için kira gelirlerinin vergilendirilmesi, yerleşik mükelleflere göre daha sınırlı ancak teknik açıdan daha dikkat gerektiren bir yapıya sahiptir. Özellikle stopaj, istisna ve çifte vergilendirme konuları doğru analiz edilmeden yapılan işlemler ciddi vergi riskleri doğurabilir.