Arsa Alan Firmalar Nakdi Sermaye Artışı Faiz İndiriminden Yararlanabilir mi?

Yatırım Teşvik Belgeli Arsalarda İstisna Nasıl Uygulanır?

1. Giriş: Arsa satın alınması nakdi sermaye indirimini neden etkiler?

Sermaye şirketlerinin nakit sermaye artışı yaparak finansman sağlamaları, yalnızca öz kaynaklarını güçlendirmeleri bakımından değil, kurumlar vergisi matrahından indirim yapabilmeleri açısından da önem taşır. 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 10 uncu maddesinin birinci fıkrasının (ı) bendi, belirli şartlarla nakdi sermaye artışı üzerinden hesaplanan faiz tutarının bir kısmının kurumlar vergisi matrahından indirilmesine imkân vermektedir.

Bununla birlikte, sermaye artışından sağlanan nakdin hangi amaçla kullanıldığı önemlidir. Özellikle arsa ve arazi satın alınması, indirim uygulamasında özel bir sınırlamaya tabidir.

Kurumlar Vergisi Genel Tebliği'nin 10.6.4.2.4 bölümüne göre, arsa ve arazi yatırımı yapan sermaye şirketlerinde, arsa ve arazi yatırımına karşılık gelen tutar için hesaplanacak nakdi sermaye artışı indiriminin oranı %0 olarak uygulanır.

Ancak bu hüküm, arsa satın alan şirketlerin nakdi sermaye artışı indiriminden bütünüyle yararlanamayacağı anlamına gelmez. Sınırlama, arsa ve arazi yatırımında kullanılan tutarla ilgilidir. Sermaye artışının başka amaçlarla kullanılan ve diğer şartları sağlayan kısmı bakımından indirim imkânı devam edebilir.

Ayrıca, yatırım teşvik belgeli üretim ve sanayi tesislerinin inşası için tahsis edilen arsa ve arazi yatırımları yönünden özel bir düzenleme bulunmaktadır.

2. Nakdi sermaye artışı faiz indiriminin yasal dayanağı

2.1. Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 10/1-ı bendi

5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 10 uncu maddesinin birinci fıkrasının (ı) bendi, sermaye şirketlerinin nakit olarak gerçekleştirdikleri sermaye artışları nedeniyle belirli şartlarla kurumlar vergisi matrahından indirim yapabilmelerini düzenler.

Düzenlemenin temel unsurları şöyledir:

• Sermaye şirketlerinin ödenmiş veya çıkarılmış sermaye tutarlarında gerçekleştirilen nakdi sermaye artışları dikkate alınır.

• Yeni kurulan sermaye şirketlerinde nakit olarak karşılanan sermaye kısmı da kapsamda değerlendirilir.

• İndirim, ilgili mevzuatta belirlenen faiz oranı ve indirim oranı esas alınarak hesaplanır.

• Sermaye artışının tescil edildiği hesap dönemi ile bunu izleyen dört hesap dönemi için, her dönemin şartları ayrıca değerlendirilerek uygulama yapılır.

• Hesaplanan indirim tutarının ilgili dönemde matrah yetersizliği nedeniyle kullanılamayan kısmı, kanuni koşullar çerçevesinde sonraki dönemlere devredebilir.

Burada önemli olan, sermaye artışının yalnızca ticaret sicilinde tescil edilmiş olması değildir. Sermayenin nakit olarak karşılanması, mevzuattaki diğer şartların yerine getirilmesi ve indirim uygulamasını sınırlayan durumların bulunmaması gerekir.

Kanun hükmünün tamamına Gelir İdaresi Başkanlığının mevzuat kaynaklarından ulaşılabilir.

2.2. Genel indirim oranı ve hesaplama mantığı

Nakdi sermaye artışı indirimi, artırılan sermayenin tamamına doğrudan uygulanan sabit bir vergi indirimi değildir. Hesaplamada, ilgili dönem için belirlenen faiz oranı ve mevzuatta öngörülen indirim oranı birlikte dikkate alınır.

Genel uygulamada kullanılan temel hesaplama mantığı şu şekilde ifade edilebilir:

Nakdi sermaye indirimi = Uygun nakdi sermaye tutarı × ilgili faiz oranı × indirim oranı × dönem katsayısı

Buradaki dönem katsayısı, sermayenin indirim hesabında dikkate alınabileceği süreyle ilgilidir. İlgili yılın faiz oranı, indirim oranı ve özel sınırlamaları ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle, örneğin sermaye artışının yılın başında veya ortasında yapılması ile nakdin yıl içinde arsa alımında kullanılması aynı sonucu doğurmayabilir.

3. Arsa ve arazi alımlarında %0 indirim oranı

3.1. Kurumlar Vergisi Genel Tebliği'nin 10.6.4.2.4 bölümü

Kurumlar Vergisi Genel Tebliği'nin 10.6.4.2.4 bölümünde, arsa ve arazi yatırımı yapan sermaye şirketlerinde, arsa ve arazi yatırımına tekabül eden tutarla sınırlı olmak üzere indirim oranının %0 uygulanacağı açıklanmıştır.

Bu düzenlemenin sonucu, arsa veya arazi alımında kullanılan nakdi sermayenin ilgili kısmı üzerinden hesaplanabilecek indirim tutarının sıfır olmasıdır.

Başka bir ifadeyle, şirketin nakdi sermaye artışından sağladığı kaynağın bir bölümü arsa alımında kullanılmışsa, bu tutar bakımından indirim uygulanmaz. Ancak sermaye artışının arsa alımında kullanılmayan bölümü için diğer yasal koşullar sağlanıyorsa indirim hesaplanabilir.

Düzenlemenin kapsamı, sermaye artışından sağlanan nakdin kullanım amacıyla bağlantılıdır. Bu nedenle yalnızca şirket bilançosunda arsa bulunması ile nakdi sermaye artışından sağlanan paranın arsa alımında kullanılması aynı durum olarak değerlendirilmemelidir. İşlemlerin niteliği ve finansman bağlantısı somut kayıtlar üzerinden incelenmelidir.

3.2. Örnek: Nakdi sermayenin bir bölümünün arsa alımında kullanılması

(K) Dokuma A.Ş., 10 Şubat 2025 tarihinde 15.000.000 TL tutarında nakdi sermaye artışı gerçekleştirmiştir. Şirket, 12 Ağustos 2026 tarihinde bu kaynağın 9.000.000 TL'lik kısmını arsa alımında kullanmıştır.

İşlemin sonuçları aşağıdaki gibi değerlendirilebilir:

Şirket, 2025 hesap döneminde sermaye artışından kaynaklanan indirim hakkını diğer şartları sağlaması koşuluyla ilgili döneme ilişkin kurallar çerçevesinde değerlendirebilir.

2026 hesap döneminde ise arsa alımında kullanılan 9.000.000 TL'lik kısım bakımından özel sınırlama dikkate alınmalıdır. Kalan 6.000.000 TL'lik bölüm için diğer koşullar sağlandığı ölçüde indirim hesabı sürdürülebilir.

Bununla birlikte, dönem içinde arsa alımının gerçekleştiği tarih de hesaplamayı etkileyebilir. Tebliğdeki ay hesabı ve nakdin kullanımına ilişkin açıklamalar dikkate alınarak, arsa alımından önceki ve sonraki dönemler ayrı değerlendirilmelidir.

Önemli sonuç: Arsa satın alınması, nakdi sermaye artışının tamamını otomatik olarak indirim dışına çıkarmaz. Arsa yatırımına karşılık gelen tutar için %0 oranı uygulanır.

4. Arsa alımının indirim hesabına etkisi nasıl belirlenir?

Uygulamada yalnızca nakdi sermaye artışının toplam tutarına bakmak yeterli değildir. Sermaye artışından sağlanan kaynağın kullanım biçimi ve zamanı da dikkate alınmalıdır.

Bu kapsamda aşağıdaki hususlar önem taşır:

Birincisi, sermaye artışının tarihi: Sermaye artışının tescil edildiği ve nakdin ödendiği tarihler, ilgili hesap döneminde indirimin hangi süre için hesaplanacağını belirler.

İkincisi, arsa veya arazi alımının tarihi: Arsa yatırımında kullanılan tutarın hangi dönemde indirim dışında kalacağını belirlemek için alım tarihi ve Tebliğ'deki ay hesabı kuralları incelenmelidir.

Üçüncüsü, kullanılan nakit tutarı: Arsa alımının sermaye artışından sağlanan kaynağın tamamıyla mı, yoksa bir bölümüyle mi finanse edildiği belirlenmelidir.

Dördüncüsü, finansman hareketlerinin belgelenmesi: Banka hareketleri, ödeme kayıtları, muhasebe fişleri, tapu işlemleri ve sermaye artışına ilişkin belgeler birlikte değerlendirilmelidir.

Beşincisi, sonraki işlemler: Arsanın ilerleyen dönemlerde satılması, tek başına geçmişte arsa alımında kullanılan tutar için indirim hakkını yeniden doğurmaz. Nitekim Gelir İdaresi Başkanlığının özelge açıklamalarında da arsanın daha sonra satılarak nakde çevrilmesinin, ilgili tutar bakımından indirimden yararlanma sonucunu kendiliğinden doğurmadığı belirtilmektedir.

Bu nedenle, indirim hesabı yapılırken yalnızca dönem sonu bilançosuna değil, nakdin kullanım sürecine de bakılmalıdır.

5. Yatırım teşvik belgeli üretim ve sanayi tesislerine ait arsalar

5.1. Özel düzenleme neden önemlidir?

Arsa ve arazi yatırımları için getirilen %0 indirim oranının yanında, yatırım teşvik belgeli üretim ve sanayi tesislerine yönelik yatırımlar bakımından farklı bir düzenleme bulunmaktadır.

26 Haziran 2015 tarihli ve 2015/7910 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yapılan düzenlemeye göre, nakdi olarak artırılan sermayenin;

• Yatırım teşvik belgeli üretim ve sanayi tesislerinde,

• Bu tesislere ait makine ve teçhizat yatırımlarında,

• Bu tesislerin inşasına tahsis edilen arsa ve arazi yatırımlarında

kullanılması durumunda, yatırım teşvik belgesinde yer alan sabit yatırım tutarıyla sınırlı olmak üzere indirim oranına 25 puan ilave edilebilmektedir.

Bu düzenleme, yatırım teşvik belgesi kapsamındaki uygun bir üretim veya sanayi tesisi yatırımına tahsis edilen arsa ve araziler için özel bir uygulama imkânı sağlar.

Ancak istisna, herhangi bir yatırım teşvik belgesine sahip olmanın veya herhangi bir arsa satın almanın tek başına yeterli olduğu anlamına gelmez. Arsanın ilgili tesisin inşasına tahsis edilmesi, sermayenin bu yatırımda kullanılması ve diğer yasal koşulların sağlanması gerekir.

İlgili düzenleme, Gelir İdaresi Başkanlığının yayımladığı özelge açıklamalarında da ele alınmaktadır.

5.2. İlave 25 puan nasıl anlaşılmalıdır?

İlave 25 puan, indirim oranına 25 yüzde puan eklenmesi anlamına gelir; hesaplanan indirim tutarına doğrudan %25 eklenmesi anlamına gelmez.

Örneğin, ilgili dönemde uygulanacak genel indirim oranının %50 olduğu varsayılırsa, gerekli koşulları sağlayan teşvik belgeli yatırım kapsamında bu oran 25 puan artırılarak %75'e ulaşabilir.

Bu oran, nakdi sermaye tutarının doğrudan %75'inin kurumlar vergisinden düşüleceği anlamına gelmez. Faiz tutarının hesaplanması ve diğer sınırlamalar devam eder.

Ayrıca ilave oranın uygulanması, yatırım teşvik belgesindeki sabit yatırım tutarı sınırıyla ve nakdi sermayenin uygun yatırımda kullanılması şartıyla bağlantılıdır. Hesaplama yapılırken ilgili hesap döneminde geçerli mevzuat ve oranlar esas alınmalıdır.

5.3. Örnek: Teşvik belgeli tesis inşası için arsa alınması

(M) Endüstri A.Ş., 6 Ocak 2025 tarihinde 18.000.000 TL nakdi sermaye artışı gerçekleştirmiştir. Şirket, 21 Eylül 2026 tarihinde yatırım teşvik belgesi kapsamındaki üretim tesisinin inşasında kullanılmak üzere 8.000.000 TL bedelle bir arsa satın almıştır.

Yatırım teşvik belgesinde yer alan sabit yatırım tutarının ilgili tutarı kapsadığı ve diğer şartların yerine getirildiği varsayılsın.

Bu örnekte, yatırım teşvik belgesinin kapsamı ve sabit yatırım tutarı sınırı içinde kalan uygun tutar için ilave 25 puanlık uygulama değerlendirilebilir.

Bununla birlikte, yalnızca arsanın satın alınmış olması yeterli değildir. Arsanın teşvik belgeli üretim veya sanayi tesisinin inşasına tahsis edildiği, nakdi sermaye artışından sağlanan kaynağın bu yatırımda kullanıldığı ve diğer şartların yerine getirildiği belgelerle ortaya konulmalıdır.

Ayrıca örnekteki %75 oranı, %50 genel oran varsayımı üzerinden gösterilmiştir. Gerçek hesaplamada ilgili dönemde geçerli oran ve sınırlamalar esas alınmalıdır. Sermaye artışının veya yatırım harcamasının gerçekleştiği tarihe göre dönem hesabı da ayrıca yapılmalıdır.

6. Her arsa alımı yatırım teşvik belgesi istisnasından yararlanabilir mi?

Hayır. Teşvik belgeli yatırım düzenlemesinin uygulanabilmesi için yatırımın niteliği önemlidir.

Bir şirketin yatırım teşvik belgesine sahip olması, satın aldığı bütün arsa ve arazileri otomatik olarak nakdi sermaye indirimi kapsamına sokmaz. Arsa veya arazinin, teşvik belgeli üretim ve sanayi tesisinin inşasına tahsis edilmesi ve sermaye artışından sağlanan kaynağın bu yatırımda kullanılması gerekir.

Örneğin, bir şirketin ileride değer kazanacağı düşüncesiyle arsa satın alması ile üretim tesisi inşa etmek amacıyla yatırım teşvik belgesi kapsamındaki arsa yatırımını gerçekleştirmesi aynı nitelikte değildir.

Benzer biçimde, bir arsanın şirket faaliyetlerinde kullanılacağının belirtilmesi de tek başına yeterli kabul edilmemelidir. İlgili teşvik belgesinin içeriği, yatırımın konusu, sabit yatırım tutarı ve sermaye artışından sağlanan nakdin kullanımına ilişkin belgeler birlikte incelenmelidir.

7. Fabrika, iş yeri, dükkân ve konut alımlarında durum

Arsa ve arazi alımlarına ilişkin %0 oranı, bütün taşınmaz alımlarına otomatik olarak uygulanacak genel bir kural değildir. Bununla birlikte, arsa ve arazi dışındaki her taşınmaz alımının da koşulsuz olarak nakdi sermaye indirimi hakkı doğurduğu söylenemez.

Buradaki temel ayrım, taşınmazın türü ve sermayenin kullanım amacı arasındadır. Özellikle fabrika binası, dükkân veya konut alımlarında, sadece taşınmazın arsa niteliğinde olmamasından hareketle otomatik bir indirim sonucu çıkarılmamalıdır.

8. Uygulamada dikkat edilmesi gereken muhasebe ve belgelendirme konuları

Nakdi sermaye artışı indiriminden doğru yararlanılabilmesi için sermaye artışının muhasebe kayıtlarıyla, banka hareketleriyle ve yatırım belgeleriyle tutarlı olması gerekir.

Uygulamada aşağıdaki kontrol adımları faydalı olacaktır:

1. Sermaye artışını doğrulayın. Ticaret sicili tescilini, sermaye artış kararını ve nakdin ödendiğini gösteren banka kayıtlarını inceleyin.

2. Nakdin kullanımını izleyin. Sermaye artışından sağlanan tutarın hangi ödemelerde kullanıldığını belirleyin.

3. Arsa ve arazi alımlarını ayrı belirleyin. Tapu kayıtlarını, alım sözleşmelerini, ödeme belgelerini ve muhasebe fişlerini karşılaştırın.

4. Dönemsel hesaplamayı yapın. Sermaye artışının ve arsa alımının tarihlerini, ilgili dönemin ay hesabı kurallarıyla birlikte değerlendirin.

5. Teşvik belgesini kontrol edin. Belgenin yatırım konusunu, sabit yatırım tutarını ve arsanın tesis inşasına tahsis edilip edilmediğini inceleyin.

6. İndirim oranını doğru uygulayın. Genel oranı, ilave 25 puanlık düzenlemeyi ve %0 oranına tabi tutarları birbirinden ayırın.

7. Beyanname hesaplamasını belgeleyin. İndirim hesabını, kullanılan tutarları ve uygulanan oranları denetlenebilir bir çalışma kâğıdında gösterin.

Bu kontroller, hem vergi matrahından indirim tutarının doğru hesaplanmasına hem de olası bir vergi incelemesinde uygulamanın gerekçelerinin açıklanabilmesine yardımcı olur.

9. Sonuç

Nakdi sermaye artışı faiz indirimi, sermaye şirketlerinin öz kaynaklarını güçlendirmelerini destekleyen bir kurumlar vergisi uygulamasıdır. Bununla birlikte, sermaye artışından sağlanan kaynağın kullanım amacı indirim hakkının kapsamını etkileyebilir.

Kurumlar Vergisi Genel Tebliği'nin 10.6.4.2.4 bölümüne göre, arsa ve arazi yatırımına karşılık gelen tutar için indirim oranı %0 uygulanır. Bu sınırlama, sermaye artışının diğer amaçlarla kullanılan ve mevzuatın şartlarını sağlayan kısmının da otomatik olarak indirim dışında kalması sonucunu doğurmaz.

Yatırım teşvik belgeli üretim ve sanayi tesislerinin inşasına tahsis edilen arsa ve arazilerde ise özel bir düzenleme bulunur. Nakdi sermayenin bu yatırımlarda kullanılması ve ilgili şartların sağlanması hâlinde, yatırım teşvik belgesinde yer alan sabit yatırım tutarıyla sınırlı olmak üzere indirim oranına 25 puan ilave edilebilir.

Dolayısıyla şirketlerin nakdi sermaye artışı indirimini hesaplarken yalnızca sermaye artışının tutarını dikkate almaları yeterli değildir. Sermayenin hangi yatırımda kullanıldığı, arsa alımının hangi tarihte gerçekleştiği, yatırım teşvik belgesinin kapsamı ve ilgili hesap döneminde geçerli mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.